空き家サポート愛媛のお役立ちブログ

空き家の売却は買取か?仲介か?

今回は「空き家の売却は買取か?仲介か?」についてお話しします。
空き家の所有者にとって空き家問題の最終出口は「売却すること」です。
空き家を無事に売却できれば問題は解決します。

仲介と買取の違い

そこで空き家を売却する方法としては、Aは不動産会社に「仲介」してもらって一般の買主
に売却する方法、Bは不動産会社に直接販売する
「買取」での売却方法の2つがあります。

最近は不動産会社が物件を「買取」するケースが増えてきました。

「仲介」と「買取」の違い 

不動産会社がなぜ「空き家」を買い取るかというと、利用されていない土地、
建物、マンションなどを購入し、リノベーションや建設などの付加価値を
加えて再び販売を行なうという事業目的があるからです。「仲介」と「買取」
には大きな違いがあり、それぞれ特徴や強みを持っています。

●「仲介」と「買取」のフロー

まず「仲介」と「買取」のフローを比較してみます。
Aは「仲介」Bは「買取」のフロー(流れ)です。

仲介と買取のフロー

「仲介」のフローは、①売却相談・査定依頼、②査定価格の提示、③売却依頼=「媒介契約」
の締結、④広告・販売期間、⑤買受申込、⑥契約条件の調整、⑦「不動産売買契約」の締結、
⑧残金決済・引渡し=現金化となります。

一方「買取」のフローは①と②は仲介と全く同じですが 、③契約条件の打合せの部分が
仲介と異なります。
そして④不動産売買契約と⑤残金決済・引渡しは仲介の場合と全く同じです。
両者の大きく異なる点としては、「買取」の場合、売却スケジュールに一番影響を与える
「広告・販売期間」が不要という点です。

「買取」では買主が不動産会社に売却の相談を行なってから不動産売買契約の締結、そして残金
決済・引渡しに至るまでの期間が、仲介の場合
よりもはるかに短縮できることが最大の特徴です。
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空き家をリフォームするポイント


今回は「空き家をリフォームするポイント」について話をしたいと思います。
空き家をリフォームすると資産価値は必ず上がりますが、リフォームの目的を
明確にしないとコスト倒れに終わる可能性があります。

空き家をリフォームする目的

では空き家をリフォームする目的は何かについて説明します。
空き家は、①自分で住むためなのか ②売却するためなのか ③賃貸に出すためなのか
④民泊・シェアハウス・店舗などの事業に活用するためなのか、その目的によって
リフォームの方法も予算も全く異なります。

自分で住むためならば「自分と家族が快適に生活する」ことだけを考えればいい
のですが、売却や賃貸や事業に活用する場合は「投資」になります。その場合
「投資した資金を回収できるかどうか」が最大の課題です。

投資した資金を回収できるか

空き家を賃貸する目的でリフォームしたが入居者がいない、空き家を売却するために
リフォームしたが売れない、これではリフォームした意味がありません。
空き家の主な活用は「賃貸」と「売却」ですが、賃貸の場合は長い年月をかければ
賃料収入の中でリフォーム費用を回収できます。民泊や店舗などの事業も同様です。
しかし売却の場合だけはリフォーム費用の回収のチャンスが売却する際の1回しか
ありません。たとえば購入希望者が現れず売れないとリフォームをした意味がない
どころかお金をドブに捨てるようなものです。このようなことにならないよう、
売却を目的にリフォームする場合は特に注意する必要があります。

空き家をリフォームする場合にはその目的は何かを見極めることの大切さが
おわかりいただけたと思います。

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金融機関の空き家対策ローン

今回は「金融機関の空き家対策ローン」について話をしたいと思います。
最近、空き家の解体やリフォームなどに利用できるローン商品を取り扱う金融機関が増えています。

金融機関に拡大する「空き家関連ローン」

ではその実態を説明します。2014年に取り扱いを開始した秋田銀行の「空き家解体ローン」
自治体と連携した全国で初めての取り組みです。豪雪地帯の秋田では老朽化した空き家のリスクが
高く、地元自治体からの要請で解体費用のローンが商品化されました。

秋田銀行の「空き家解体ローン」

利用できる人は空き家の解体を検討している個人で、申込時の年齢は20歳以上、完済時の
年齢は80歳以下、借入期間は5年以内。借入金額は10万円以上、200万円以下と
なっています。担保や保証人は原則不要です。

その後2015年に「空き家対策特別措置法」が施行され、
それ以来、空き家
関連ローンが地方銀行をはじめとする
金融機関に一気に拡大しました。

借入金額は500万円以下、借入期間は10年以内という商品が多く、金利は
他の「無担保ローン」より少し低めです。自治体の補助金制度を利用する場合
に金利を優遇する商品もあります。

●無担保ローンとは

では次に、担保の提供が必要でない「無担保ローン」について説明します。
住宅ローンは原則として担保提供が必要ですが、空き家対策ローンは原則と
して無担保でOKです。「無担保ローン」には教育ローン・自動車ローン・
カードローン・フリーローンなどがあります。それらの特徴は、①金利は高く
②融資限度額は小さく③最長返済期間は短くなっています。
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分譲マンションの空き家問題とは


今回は「分譲マンションの空き家問題とは」というテーマでお話します。
今、所有者不明の分譲マンションが増え管理費や修繕積立金を徴収できず区分所有法に基づく
マンション管理が難しいケースも出てきています。
今後老朽化マンションが増えれば、相続を
放棄される住戸が増える可能性も高くなって、より深刻になると思われます。

増えている分譲マンションのストック数と実状

では全国の分譲マンションの実態を説明します。
全国の分譲マンションのストック数は2017年末時点で644万戸です。
このうち築30年を超えるマンションは184万戸、築40年を超えるマンションは
72万戸で、ストック総数の11%です。築40年を超えるマンションは今後10年で
約2.5倍の184万戸に、
そして20年後には約5倍の351万戸に増える見込みです。

築40年超のマンションは今後20年で5倍になる見込み

また建物の老朽化が進行するとともに所有者の高齢化も進行し、居住者が60歳以上のみ
のマンションの割合は1970年以前の完成では52%、1971年から80年の完成
では48%に達しています。そして、1981年以前に建てられた「旧耐震基準」の分譲
マンションのストックは全国に約104万戸存在するのが実状です。

建物の老朽化が進行

分譲マンションにおける所有者不明の問題とは

さて、2018年1月、首都圏のあるマンションの管理組合の出来事を説明します。
総会で理事長が発言した「総戸数24戸のうち3戸について区分所有者の住所氏名が
特定できない」という説明は出席者に衝撃を与えました。
その3戸は空室のままで管理費と修繕積立金の滞納が続き、そして支払期日から5年近く
経過し、支払請求権の消滅時効も迫っていたことから、管理組合は家庭裁判所に対し、
不在者財産管理人の選任を申し立てる決議をしました。
しかし、不在者財産管理人がその住戸を売却できたとしても滞納分に見合う売却代金を
得られるかどうかは不透明
です。 Read more

所有者不明の土地対策をどうする?

今回は「所有者不明の土地対策をどうする?」というテーマについてお話します。
日本全国で所有者不明の土地が増加しています。所有者不明の土地とは不動産登記簿など
の情報をもとに調査しても所有者が
判明しない、または判明しても所有者と連絡のとれない
土地のことです。
国土交通省の資料によると2016年度の地籍調査をもとにした推計で
私有地の約2割が所有者不明となっています。約2割とは驚きですね。

ではもう少し詳しく所有者不明の土地のことを説明します。

所有者不明土地の規模と対策

所有者不明土地の規模は、九州の土地面積である約368万ha(ヘクタール)を
上まわり、約410万haに達しているといわれます。

所有者不明の年面積の推計と予測

1haは100m×100mの1万㎡で、坪にすると約3000坪になります。
所有者不明土地410万haとは、東京ドーム約87万個以上の面積ですから、想像を
絶する数字になりますね。さらにこのまま放置すると2040年時点で所有者不明の
土地が全国で約720万haに達し、北海道本島の約780万haの
約9割の広さに
当たると推計されています。
また、所有者不明の土地が及ぼす経済損失は2040年
までの累計で約6兆円に上る
といわれています。

●所有者不明土地の利用の円滑等に関する特別措置法

この問題を受けて、2018年6月に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する
特別措置法」が成立し、2019年6月までに施行されます。

この法律のポイントは次の3点です。

①「所有者不明土地」を円滑に利用する仕組み
② 所有者の探索を合理化する仕組み
③「所有者不明土地」を適切に管理する仕組み

この法律はあくまでも行政が「所有者不明土地」を円滑に利用し、管理する仕組みを
定めた法律です。この法律により、都道府県知事の判断で最長10年間の「利用権」
を設定し、公園・仮設道路・文化施設など
公益目的で利用できるようになります。
利用権を設定できるのは建築物がなく反対する権利者もいない土地です。
市町村が公園や仮設道路にしたり、公益目的であることを条件としてNPO法人などが
直売所や駐車場などを造れるようになります。持ち主が現れた場合は期間終了後に原状
回復して返すことになりますが、現れなければ期間を延長することも認められます。
ただし、所有者不明土地の面積は非常に広いため「公益目的の利用」だけでは根本的な
解決にはならず、商業施設や住宅など「民間による利用」の拡大を進める施策が必要に
なることは必至です。


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空き家を解体する費用の相場は?


今回は「空き家を解体する費用の相場は?」というテーマでお話しします。

構造により大きな差が出る解体費用

空き家を解体する費用は、地域や建物の立地、構造、規模、付帯設備など、さまざまな要素
によって大きく異なり一概にいくらと言えるものではありません。特に構造が「木造」か、
「鉄骨造」か、「鉄筋コンクリート造」かにより解体費用には大きな差が出ます。

1坪当たりの概算費用を比較してみると木造で4万円、
鉄骨造で6万円、鉄筋コンクリート造で7万円程度が相場です。

また浄化槽が埋設されている場合は1個当たり50万から80万円程度、余分に費用が
かかります。
これらの金額はあくまでも目安であり実際には信頼できる解体業者に
見積もりを依頼しなければ正確な費用はわかりません。

解体工事の手順と解体費用の事例

さまざまな作業が伴う解体工事の手順と解体費用の事例について説明します。

建物の解体工事の手順

解体工事の手順は①足場養生の設置 ②手作業での工作物撤去③重機での解体作業
④廃棄物の分別・搬出処理⑤地中障害物の確認
⑥敷地の整地・清掃です。
また敷地いっぱいに建物が建っている場合は工事車両が道路を塞ぐため交通整理も
必要
です。このように建物を解体する作業だけではなく、それに伴う作業が多岐に
わたって発生します。

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空き家を解体する前に検討すべきポイント

今回は「空き家を解体する前に検討すべきポイント」というテーマでお話しします。
空き家を管理せずに放置すると、台風や地震などで屋根材や外壁材などが飛散
したり、空き家そのものが倒壊する危険性があります。そしてご近所に多大な
迷惑を及ぼします。万一、人に怪我をさせてしまった場合、その責任は空き家
の所有者が負うことになります。

そのため利用する予定がない場合は空き家を解体することも選択肢の一つです。
もし「特定空き家」に認定されてしまった場合には、建物を解体することが
確実な解決方法となります。

空き家を解体するメリット、デメリット

では空き家を解体するメリットを説明します。

●空き家を解体するメリット

①空き家を管理する手間から解放される
②売却の場合は更地のほうが高く早く売れる
③補修工事などの費用負担が不要になる
④近隣に被害を及ぼすリスクがなくなる、などです。

空き家は所有しているだけで、建物や庭木やブロック塀などの管理を定期的に
行なう必要があり、放置すると必ず樹木や雑草が生い茂り、害虫が発生し、
ゴミが投棄されてご近所に大きな迷惑をかけます。また土地の購入を検討中の
人から見ると、老朽化した空き家が建った状態では解体費用や手間がかかる
ので更地で販売されている土地の方が魅力的なのです。

しかし積極的に空き家を解体する人は少数派です。
そのため自治体によっては空き家の解体に補助金を出しているところもあります。

老朽空き家の解体に補助金を出す中四国の自治体の例

例えば、広島県呉市では、一定の基準により危険と認定された老朽空き家の除却に
対しては、除却費用の3割かつ上限30万円までの補助金が出ます。
●愛媛県の場合はこちらをごらんください。

空き家の解体を検討する際は、空き家の所在する自治体で利用できる制度の有無
や解体業者の指定、事前診断などの条件を事前に確認することが必要になります。

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特定空き家に認定されないために

今回は「特定空き家に認定されないために」というテーマでお話します。

2015年5月に施行された「空き家対策特別措置法」により空き家の中でも特に
危険な空き家と判断された場合には「特定空き家」として認定されます。
そして行政が所有者に改善を求める「助言や指導」・「勧告」・「命令」の措置を
行えるようになりました。
また、空き家の所有者または管理者は、周辺の生活環境
に悪影響を及ぼさないよう
空き家の適切な管理に努めるものとすると定められました。

では「特定空き家」の定義について改めて説明します。

特定空き家とは

「特定空き家」とは、次の状態にある空き家をいいます。

①そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
②放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことによって著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

おおむね、以上の4点が「特定空き家」に該当します。

特定空き家に認定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置
適用されなくなるなど、所有者にとって大きなデメリットがあります。
「特定空き家」に認定されても、すぐに固定資産税が上がるわけではなく、
段階を踏んでいきます。

●特定空き家のフロー

特定空き家のフロー

では住宅用地特例の対象から除外されるまでのフローを説明します。

まず①空き家の立入り調査や所有者との調整が行われます。該当すれば「特定空き家」に
認定され、②行政の「助言や指導」が行われます。ここで改善を図れば解決となります。
もし改善されない場合は、③行政から「勧告」されます。つまり「住宅用地特例の対象
から除外される前に改善してください」という
勧告を受けます。この勧告に従って改善
を図れば解決となります。
もし期限内に改善されない場合は、④改善するよう「命令」が出されます。この命令に
従って改善すれば解決となります。命令に従わない場合には50万円以下の過料つまり
罰金が科せられます。
そして場合によっては、⑤行政代執行による取り壊しとなり、
その費用は
所有者に請求されます。

上記のうち①または②の段階で行政の指導に従い改善が認められた
場合は
特定空き家の認定は解除され、引き続き、固定資産税の住宅
用地の特例を
受けることができます。しかし行政から指導を受けても、
改善が見られなかった場合は、住宅用地の
特例の対象から除外され
固定資産税額が上がってしまいます

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空き家の固定資産税と都市計画税

今回は「空き家の固定資産税と都市計画税」というテーマについてお話しします。

実家を空き家のまま放置している人に尋ねると「実家を解体すると土地の固定資産
税が高くなってしまうから
空き家のままにしている」という人が多いと思います。

しかし、空き家対策特別措置法が施行された2015年以降は、
空き家を放置していると土地の固定資産税が高くなってしまう
可能性が出てきました。

住宅の敷地の固定資産税と都市計画税

不動産を所有していると毎年必ず固定資産税がかかり、地域によっては都市計画税
もかかります。これらの税金は市町村が決める課税標準に基づいて税額が決まり
毎年1月1日時点の所有者に納税義務が課せられています。
住宅の敷地の固定資産税・都市計画税は、実は「住宅用地の特例」という制度の
おかげで税額が安くなっています。

ではどのような特例で安くなっているのか説明をします。

●住宅用地の特例と空き家

住宅用地の特例とは 小規模住宅用地 一般住宅用地

住宅用地の特例について説明をします。
例えば「小規模住宅用地」といって住宅等の敷地で200㎡以下の部分は固定資産税
が課税標準の1/6に、そして都市計画税が1/3になる、といった特例です。

ただし「住宅用地の特例」が適用されるためには「住宅が建っている
こと」
が必要であって、空き家を解体してしまうとこの特例が適用
されなくなり、
税金が高くなってしまいます。

ところが2015年度の「税制改正の大綱」で「空き家対策特別措置法に基づく必要
な措置の『勧告』の対象となった『特定空き家等』に係る土地については
住宅用地の
固定資産税及び都市計画税の特例措置の対象から除外する」
ことが決定しました。

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空き家をシェアハウスに活用するには

今回は「空き家をシェアハウスに活用するには」というテーマでお話します。

シェアハウスとは

シェアハウスとは一つの住宅を複数の人で共用して暮らす賃貸住宅のことです。
一般的にはキッチンやリビング、浴室などを共用し、プライバシー空間として
鍵のかかる個室を利用します。一戸建てだけでなく、複数の居室を備える
賃貸マンションなども対象となります。

ではシェアハウスの特徴を説明します。

シェアハウスの特徴は、通常の賃貸住宅に比べて、①家賃が安くすむ、
②敷金・礼金、仲介手数料が不要なケースが多い、③最近ではコスト
メリット以外に、入居者同士のつながりの場としても人気を集めています。


東京都豊島区での取り組み

東京都豊島区は、深刻化する空き家問題の対策として2017年度に、若者の
シェアハウスや、高齢者のグループホームとして活用する条例案を策定
ましたが、建築基準法にない新しい運用に国土交通省が難色を示しました。
しかし、その後の調整の結果、豊島区は、空き家をシェアハウスとして
活用しやすくする事業を2018年4月からスタートしました。
豊島区が
事業化した空き家をシェアハウスとする活用策は面白そうですね。
しかし、当初の活用案は法的な課題を抱えていました。

ではどのようにしてそれをクリアしたのか見ていきたいと思います。

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