空き家サポート愛媛のお役立ちブログ

お役立ちブログについて

空き家の情報や現場のことをお知らせ お役立ちブログ

お役立ちブログでは「空き家サポート研究会」と「現場情報」をお知らせします。


● 空き家サポート研究会

動画とブログで空き家の問題や、空き家ビジネスの役に立つ情報をよりわかりやすくお伝えします。


● 現場情報

空き家サポート愛媛が日々行っているサポートの現場情報をお知らせします。
空き家管理のご参考にぜひご覧ください。

週末イベントのお知らせ

日頃お世話になっております工務店様が開催する週末イベントのお知らせです。

地盤改良工事でお世話になっております株式会社manten様

5月25日(土)~26(日)10時~16時

松山市高井町の分譲地にて、土地建物セットプランの現販売会を開催されます。

manten様のご担当者さんは頼りになる素敵な方ですので

ご来場されてみてはいかがでしょうか!

窪田小学校・久米中学校エリアでマイホームをご検討されている方必見です!

 

坂本

ご契約ありがとうございました

弊社専任でお預かりしておりました、「高浜町の戸建住宅」の契約が昨日無事行われました。

売主様がご売却を考えられてから、1か月かからずのハイスピード契約となりました。

売主様が、空き家になり家が傷むこともなく素敵なご家族のご入居が決まり、大変喜ばれていました。

こちらの戸建住宅は、売主様が住み替えで退去された後空き家ではご心配ということで

弊社「空き家サポート愛媛」で、空き家管理業務のご契約を頂いておりましたが、

早々にご契約の運びとなりましたので、実際管理業務を行うことにはなりませんでした。

 

今回のように、弊社専任媒介契約をいただいた売主様には、

お預かりしてから3ヶ月間の

空き家管理業務の無料キャンペーンを行っております。

弊社では、お客様のマイホームを売却の際には大切にお預かりさせていただきます。

 

またこの度は、買主様の仲介業者様の丁寧なご対応によりスムーズなお取引ができたことに

感謝しております。お引渡しまでの間宜しくお願い致します。

 

坂本

 

「ゴールデンウィーク休業のお知らせ」

弊社のゴールデンウィークの休業期間は下記の通りです。

 

「ゴールデンウィーク休業期間:428日(日)~56日(月)」

 

お急ぎのお客様へは大変ご迷惑をおかけいたします。

弊社お取り扱い物件のお問合せやご相談などは、

427日(土)までにご連絡いただきましたら対応させていただきます。

お気軽にお問合せください。

坂本

 

プロの空き家管理サービスを活用

今回は「プロの空き家管理サービスを活用」というテーマでお話します。
最近、遠く離れた実家を相続したものの、空き家の管理ができず困っている人も少なくありません。
地震・台風・豪雨・積雪など自然災害が発生すると遠くの空き家はどうなっているか、近隣に迷惑
をかけていないかと心配です。もしも放置された空き家が「特定空き家」に認定されると、所有者
は自治体
から厳しい指導や命令を受けることになります。

そこでリスクを避けるために「誰か信頼できる人に空き家の管理をお願いしたい」というニーズに
対し
「空き家管理サービス」を行なう事業者が増えてきました。

空き家管理サービスの内容はどんなもの? 

ではその事業者が行なう管理サービスについて説明をします。
空き家の主な管理サービスは、8つの項目からなります。

空き家の主な管理サービス8項目

① 空き家の「通風と換気」です。窓を60分程あけて空気を入れ換えます。
②「通水と水漏れの確認」です。水道を1分程開栓して漏れがないかチェックします。
③「雨漏りの確認」です。屋根や外壁からの雨漏りによる損傷を確認します。
④「屋内・屋外の巡回確認」です。建材の破損や害虫・害獣などによる異状の有無を調べます。
⑤「簡易清掃」です。屋内・屋外の簡単な清掃です。
⑥「庭木・雑草の確認」です。植栽の剪定や草刈りなどが必要かどうかの確認です。
⑦「郵便物などの整理」です。郵便受けの郵便物などを回収して報告します。
⑧「診断結果の報告」となります。

空き家管理サービスに参入した事業者は、この8つの項目を基本サービスとしているケースが
ほとんどです。月1回の点検が主流で、標準プランの価格帯は5000円から1万円が相場です。
戸建住宅に比べてマンションは庭がないので割安になるケースが
多いようです。
Read more

空き家の売却は買取か?仲介か?

今回は「空き家の売却は買取か?仲介か?」についてお話しします。
空き家の所有者にとって空き家問題の最終出口は「売却すること」です。
空き家を無事に売却できれば問題は解決します。

仲介と買取の違い

そこで空き家を売却する方法としては、Aは不動産会社に「仲介」してもらって一般の買主
に売却する方法、Bは不動産会社に直接販売する
「買取」での売却方法の2つがあります。

最近は不動産会社が物件を「買取」するケースが増えてきました。

「仲介」と「買取」の違い 

不動産会社がなぜ「空き家」を買い取るかというと、利用されていない土地、
建物、マンションなどを購入し、リノベーションや建設などの付加価値を
加えて再び販売を行なうという事業目的があるからです。「仲介」と「買取」
には大きな違いがあり、それぞれ特徴や強みを持っています。

●「仲介」と「買取」のフロー

まず「仲介」と「買取」のフローを比較してみます。
Aは「仲介」Bは「買取」のフロー(流れ)です。

仲介と買取のフロー

「仲介」のフローは、①売却相談・査定依頼、②査定価格の提示、③売却依頼=「媒介契約」
の締結、④広告・販売期間、⑤買受申込、⑥契約条件の調整、⑦「不動産売買契約」の締結、
⑧残金決済・引渡し=現金化となります。

一方「買取」のフローは①と②は仲介と全く同じですが 、③契約条件の打合せの部分が
仲介と異なります。
そして④不動産売買契約と⑤残金決済・引渡しは仲介の場合と全く同じです。
両者の大きく異なる点としては、「買取」の場合、売却スケジュールに一番影響を与える
「広告・販売期間」が不要という点です。

「買取」では買主が不動産会社に売却の相談を行なってから不動産売買契約の締結、そして残金
決済・引渡しに至るまでの期間が、仲介の場合
よりもはるかに短縮できることが最大の特徴です。
Read more

空き家をリフォームするポイント


今回は「空き家をリフォームするポイント」について話をしたいと思います。
空き家をリフォームすると資産価値は必ず上がりますが、リフォームの目的を
明確にしないとコスト倒れに終わる可能性があります。

空き家をリフォームする目的

では空き家をリフォームする目的は何かについて説明します。
空き家は、①自分で住むためなのか ②売却するためなのか ③賃貸に出すためなのか
④民泊・シェアハウス・店舗などの事業に活用するためなのか、その目的によって
リフォームの方法も予算も全く異なります。

自分で住むためならば「自分と家族が快適に生活する」ことだけを考えればいい
のですが、売却や賃貸や事業に活用する場合は「投資」になります。その場合
「投資した資金を回収できるかどうか」が最大の課題です。

投資した資金を回収できるか

空き家を賃貸する目的でリフォームしたが入居者がいない、空き家を売却するために
リフォームしたが売れない、これではリフォームした意味がありません。
空き家の主な活用は「賃貸」と「売却」ですが、賃貸の場合は長い年月をかければ
賃料収入の中でリフォーム費用を回収できます。民泊や店舗などの事業も同様です。
しかし売却の場合だけはリフォーム費用の回収のチャンスが売却する際の1回しか
ありません。たとえば購入希望者が現れず売れないとリフォームをした意味がない
どころかお金をドブに捨てるようなものです。このようなことにならないよう、
売却を目的にリフォームする場合は特に注意する必要があります。

空き家をリフォームする場合にはその目的は何かを見極めることの大切さが
おわかりいただけたと思います。

Read more

金融機関の空き家対策ローン

今回は「金融機関の空き家対策ローン」について話をしたいと思います。
最近、空き家の解体やリフォームなどに利用できるローン商品を取り扱う金融機関が増えています。

金融機関に拡大する「空き家関連ローン」

ではその実態を説明します。2014年に取り扱いを開始した秋田銀行の「空き家解体ローン」
自治体と連携した全国で初めての取り組みです。豪雪地帯の秋田では老朽化した空き家のリスクが
高く、地元自治体からの要請で解体費用のローンが商品化されました。

秋田銀行の「空き家解体ローン」

利用できる人は空き家の解体を検討している個人で、申込時の年齢は20歳以上、完済時の
年齢は80歳以下、借入期間は5年以内。借入金額は10万円以上、200万円以下と
なっています。担保や保証人は原則不要です。

その後2015年に「空き家対策特別措置法」が施行され、
それ以来、空き家
関連ローンが地方銀行をはじめとする
金融機関に一気に拡大しました。

借入金額は500万円以下、借入期間は10年以内という商品が多く、金利は
他の「無担保ローン」より少し低めです。自治体の補助金制度を利用する場合
に金利を優遇する商品もあります。

●無担保ローンとは

では次に、担保の提供が必要でない「無担保ローン」について説明します。
住宅ローンは原則として担保提供が必要ですが、空き家対策ローンは原則と
して無担保でOKです。「無担保ローン」には教育ローン・自動車ローン・
カードローン・フリーローンなどがあります。それらの特徴は、①金利は高く
②融資限度額は小さく③最長返済期間は短くなっています。
Read more

分譲マンションの空き家問題とは


今回は「分譲マンションの空き家問題とは」というテーマでお話します。
今、所有者不明の分譲マンションが増え管理費や修繕積立金を徴収できず区分所有法に基づく
マンション管理が難しいケースも出てきています。
今後老朽化マンションが増えれば、相続を
放棄される住戸が増える可能性も高くなって、より深刻になると思われます。

増えている分譲マンションのストック数と実状

では全国の分譲マンションの実態を説明します。
全国の分譲マンションのストック数は2017年末時点で644万戸です。
このうち築30年を超えるマンションは184万戸、築40年を超えるマンションは
72万戸で、ストック総数の11%です。築40年を超えるマンションは今後10年で
約2.5倍の184万戸に、
そして20年後には約5倍の351万戸に増える見込みです。

築40年超のマンションは今後20年で5倍になる見込み

また建物の老朽化が進行するとともに所有者の高齢化も進行し、居住者が60歳以上のみ
のマンションの割合は1970年以前の完成では52%、1971年から80年の完成
では48%に達しています。そして、1981年以前に建てられた「旧耐震基準」の分譲
マンションのストックは全国に約104万戸存在するのが実状です。

建物の老朽化が進行

分譲マンションにおける所有者不明の問題とは

さて、2018年1月、首都圏のあるマンションの管理組合の出来事を説明します。
総会で理事長が発言した「総戸数24戸のうち3戸について区分所有者の住所氏名が
特定できない」という説明は出席者に衝撃を与えました。
その3戸は空室のままで管理費と修繕積立金の滞納が続き、そして支払期日から5年近く
経過し、支払請求権の消滅時効も迫っていたことから、管理組合は家庭裁判所に対し、
不在者財産管理人の選任を申し立てる決議をしました。
しかし、不在者財産管理人がその住戸を売却できたとしても滞納分に見合う売却代金を
得られるかどうかは不透明
です。 Read more

所有者不明の土地対策をどうする?

今回は「所有者不明の土地対策をどうする?」というテーマについてお話します。
日本全国で所有者不明の土地が増加しています。所有者不明の土地とは不動産登記簿など
の情報をもとに調査しても所有者が
判明しない、または判明しても所有者と連絡のとれない
土地のことです。
国土交通省の資料によると2016年度の地籍調査をもとにした推計で
私有地の約2割が所有者不明となっています。約2割とは驚きですね。

ではもう少し詳しく所有者不明の土地のことを説明します。

所有者不明土地の規模と対策

所有者不明土地の規模は、九州の土地面積である約368万ha(ヘクタール)を
上まわり、約410万haに達しているといわれます。

所有者不明の年面積の推計と予測

1haは100m×100mの1万㎡で、坪にすると約3000坪になります。
所有者不明土地410万haとは、東京ドーム約87万個以上の面積ですから、想像を
絶する数字になりますね。さらにこのまま放置すると2040年時点で所有者不明の
土地が全国で約720万haに達し、北海道本島の約780万haの
約9割の広さに
当たると推計されています。
また、所有者不明の土地が及ぼす経済損失は2040年
までの累計で約6兆円に上る
といわれています。

●所有者不明土地の利用の円滑等に関する特別措置法

この問題を受けて、2018年6月に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する
特別措置法」が成立し、2019年6月までに施行されます。

この法律のポイントは次の3点です。

①「所有者不明土地」を円滑に利用する仕組み
② 所有者の探索を合理化する仕組み
③「所有者不明土地」を適切に管理する仕組み

この法律はあくまでも行政が「所有者不明土地」を円滑に利用し、管理する仕組みを
定めた法律です。この法律により、都道府県知事の判断で最長10年間の「利用権」
を設定し、公園・仮設道路・文化施設など
公益目的で利用できるようになります。
利用権を設定できるのは建築物がなく反対する権利者もいない土地です。
市町村が公園や仮設道路にしたり、公益目的であることを条件としてNPO法人などが
直売所や駐車場などを造れるようになります。持ち主が現れた場合は期間終了後に原状
回復して返すことになりますが、現れなければ期間を延長することも認められます。
ただし、所有者不明土地の面積は非常に広いため「公益目的の利用」だけでは根本的な
解決にはならず、商業施設や住宅など「民間による利用」の拡大を進める施策が必要に
なることは必至です。


Read more

空き家を解体する費用の相場は?


今回は「空き家を解体する費用の相場は?」というテーマでお話しします。

構造により大きな差が出る解体費用

空き家を解体する費用は、地域や建物の立地、構造、規模、付帯設備など、さまざまな要素
によって大きく異なり一概にいくらと言えるものではありません。特に構造が「木造」か、
「鉄骨造」か、「鉄筋コンクリート造」かにより解体費用には大きな差が出ます。

1坪当たりの概算費用を比較してみると木造で4万円、
鉄骨造で6万円、鉄筋コンクリート造で7万円程度が相場です。

また浄化槽が埋設されている場合は1個当たり50万から80万円程度、余分に費用が
かかります。
これらの金額はあくまでも目安であり実際には信頼できる解体業者に
見積もりを依頼しなければ正確な費用はわかりません。

解体工事の手順と解体費用の事例

さまざまな作業が伴う解体工事の手順と解体費用の事例について説明します。

建物の解体工事の手順

解体工事の手順は①足場養生の設置 ②手作業での工作物撤去③重機での解体作業
④廃棄物の分別・搬出処理⑤地中障害物の確認
⑥敷地の整地・清掃です。
また敷地いっぱいに建物が建っている場合は工事車両が道路を塞ぐため交通整理も
必要
です。このように建物を解体する作業だけではなく、それに伴う作業が多岐に
わたって発生します。

Read more