空き家をリフォームするポイント


今回は「空き家をリフォームするポイント」について話をしたいと思います。
空き家をリフォームすると資産価値は必ず上がりますが、リフォームの目的を
明確にしないとコスト倒れに終わる可能性があります。

空き家をリフォームする目的

では空き家をリフォームする目的は何かについて説明します。
空き家は、①自分で住むためなのか ②売却するためなのか ③賃貸に出すためなのか
④民泊・シェアハウス・店舗などの事業に活用するためなのか、その目的によって
リフォームの方法も予算も全く異なります。

自分で住むためならば「自分と家族が快適に生活する」ことだけを考えればいい
のですが、売却や賃貸や事業に活用する場合は「投資」になります。その場合
「投資した資金を回収できるかどうか」が最大の課題です。

投資した資金を回収できるか

空き家を賃貸する目的でリフォームしたが入居者がいない、空き家を売却するために
リフォームしたが売れない、これではリフォームした意味がありません。
空き家の主な活用は「賃貸」と「売却」ですが、賃貸の場合は長い年月をかければ
賃料収入の中でリフォーム費用を回収できます。民泊や店舗などの事業も同様です。
しかし売却の場合だけはリフォーム費用の回収のチャンスが売却する際の1回しか
ありません。たとえば購入希望者が現れず売れないとリフォームをした意味がない
どころかお金をドブに捨てるようなものです。このようなことにならないよう、
売却を目的にリフォームする場合は特に注意する必要があります。

空き家をリフォームする場合にはその目的は何かを見極めることの大切さが
おわかりいただけたと思います。


空き家をリフォームするメリットとデメリット

では次に空き家をリフォームする場合のメリットとデメリットについて説明します。

●空き家リフォームのメリット

空き家リフォームのメリットは
①資産価値や商品価値が上がる
②売却する場合高く売れる。
そして賃貸なら高い家賃で貸すことができる
③空き家の老朽化を解消できる
④近隣の環境の
向上につながる
⑤自分で住む場合は快適に生活できる
、などのメリットがあります。

●空き家リフォームのデメリット

続いて空き家リフォームのデメリットは
①まとまった費用がかかる
②リフォーム工事は壁の中まで見ないと不明な点が多いため、
当初の見積より高くなる場合がある
③売却する場合などは費用が回収できるとは限らない
④売却時の解体などリフォーム不要の場合は無駄になる
⑤1981年以前の建物は旧耐震基準で設計されているので、
耐震補強が必要になる可能性がある、などのデメリットがあります。

●リフォームとリノベーションの違い

最近は空き家をリノベーションすることによって、元の建物の新築時を超える
ような新たな価値を創り出す事例も見られますが、ここでリフォームと
リノベーションの違いを説明します。

まずリフォームとは「マイナスになったものをゼロに戻す」という意味で、
設備の取替えなど老朽化した部分を改修するという点に重点が置かれます。
空き家リフォームの費用相場は、おおよそ100万円から500万円
いったところです。

一方、リノベーションは「ゼロからプラスにする」という意味合いが強く、
建物の性能や価値を新築時よりも高い水準に向上させることを目的として
います。リノベーションの費用の相場はおおよそ300万から1500万円と
高額になるのが一般的です。

両者とも工事内容や施工面積などにより費用は大きく違ってきます。


リフォーム費用の相場

では次にリフォーム費用の相場について説明します。

リフォーム費用の相場1

リフォーム費用の相場(1)を説明します。
①外壁の塗装や張替えは100万から200万円 ②屋根の葺き替えは100万から200万円
③間取りの変更は50万から300万円 ④耐震補強は50万から300万円
⑤断熱材を入れる工事は150万から300万円が相場です。

リフォーム費用の相場2

続いてリフォーム費用の相場(2)は設備や内装です。
①キッチンは120万から200万円 ②浴室は150万から200万円
③洗面台は30万から40万円 ④トイレは20万から30万円
⑤床の張替えは6帖間で10万から15万円
⑥天井と壁のクロス貼替えは6帖間で10万から15万円
⑦畳の取替えは6帖間で10万円といったところです。

このほかにも配管の詰まりなどを除去したり、稼動していない給湯器や換気扇
の交換など、改修費用が発生する部分は予想以上に数多いのが一般的です。

空き家のリフォームに関しては、多くの自治体が空き家対策の
一環として補助金や支援制度を用意している場合があります。
各自治体のホームページなどで確認してみて下さい。

空き家サポート愛媛では空き家のリフォームについてもご相談に
お応えします。まずはお気軽にご相談ください。

●空き家サポート研究会は「家づくりの学校」にも掲載中です。